حق کسب حقی است که در اثر رونق کسب و کار برای مستاجر ایجاد می شود و او می تواند در عوض آن از مالک مبلغی را دریافت کند.
منفعت مال، بهره و ثمره ای است که به تدریج از مال به دست می آید بدون این که از خود مال چیزی را کم کند. در واقع در استفاده از منفعت هدف این است که از اصل مال نگه داشته شده و منفعت ان مورد استفاده قرار بگیرد. مانند زمانی که در قرارداد اجاره اصل مال برای خود مالک باقی می ماند و مستاجر طبق قرارداد اجازه بهره بودن از منفعت ملکی که ساکن آن است را دارد.
سعید ستوده پارسا وکیل پایه یک دادگستری درباره حق کسب و پیشه اظهار کرد: حق کسب و پیشه به معنی نوعی شهرت و اعتبار تجاری است که مستاجر با فعالیت خود در مکان تجاری و در اثر مرور زمان آن را کسب کرده است. در واقع این استمرار فعالیت تجاری مستاجر است که به آن مکان ارزش افزوده می دهد و باعث رونق کسب می شود. در اثر همین رونق حقی برای مستاجر ایجاد می شود که به آن حق کسب می گویند و معمولا هنگام تخلیه ملک، مستاجر بابت حق کسب خود مبلغی را ازصاحب ملک دریافت می کند.
ستوده پارسا گفت: البته در باره ایجاد حق کسب تاکیدی بر نوع کاربری مکان نیست برای مثال اگر برای دادگاه احراز شود درملک مسکونی فعالیت تجاری انجام شده است رای به ایجاد حق کسب و پیشه می دهد.
این وکیل دادگستری ادامه داد: میزان حق کسب و پیشه نیز توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. این مسئله توسط دادگاه به کارشناس ارجاع می شود زیرا معمولا حق کسب و پیشه هنگام تخلیه مطرح می شود و از آن جایی که رسیدگی به تخلیه ملک تجاری در صلاحیت دادگاه است دادگاه مسئله را به کارشناس رسمی دادگسترس ارجاع می دهد.
وی درباره انتقال حق کسب و پیشه اظهار کرد: از آن جایی که حق کسب و پیشه یک حق تبعی مالی است نمی توانیم آن را مستقلا در قالب عقد بیع(خرید و فروش) معامله کنیم زیرا مستقل از ملک مورد اجاره حق کسبی وجود ندارد و نمی توان این دو را از هم جدا کرد.
ستوده پارسا ادامه داد: اما انتقال این حق در قالب انعقاد قرارداد اجاره با رعایت شرایط ماده 19 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 مانعی ندارد. همچنین این حق قابل اسقاط ( از بین بردن) نیست زیرا قانون مصوب سال 56 در این باره قانون آمره است که توافق افراد بر خلاف آن معتبر نیست.
این وکیل دادگستری گفت: مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در صورتی که مستاجر به استناد متن اجاره نامه حق انتقال منفعت مال مورد اجاره به کس دیگری را داشته باشد می تواند این منفعت را در قالب عقد اجاره با سند رسمی به دیگران منتقل کند.
وی گفت: اما اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر از از مستاجر گرفته شده باشد یا اساسا اجاره‌نامه‌ای وجود نداشته و مالک نیز راضی به انتقال منافع مال مورد اجاره به غیر نباشد، مالک باید هنگام تخلیه ملک مبلغی را به عنوان حق کسب به مستاجر بپردازد.
ستوده پارسا افزود: در صورتی که موجر(مالک) حق کسب را به مستاجر نپردازد مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال (در این مورد منظور انتقال حق کسب است) به غیر به دادگاه مراجعه کند.
این وکیل دادگستری گفت: در این حالت دادگاه حکم می دهد منافع مورد اجاره انتقال داده شده و سند انتقال نیز در دفترخانه ای که سند قبلی را تنظیم کرده تهیه و تنظیم شود، اما اگر اجاره ای وجود نداشته باشد دفترخانه ای در نزدیکی ملک این سند را تنظیم و صادر خواهد کرد و موضوع نیز به اطراع صاحب ملک خواهد رسید.
وی بیان کرد: مستاجر جدید در استفاده از تمام مواردی که منفعت مال مورد اجازه محسوب می شود جانشین مستاجر قبلی به حساب آمده و حق استفاده از آن ها را دارد. اما اگر از تاریخ صدور حکم انتقال ۶ ماه بگذرد و انتقالی صورت نگیرد حکم صادره ملغی می شود.
ستوده پارسا تصریح کرد: اگر مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مال و منفعت مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار کند مالک حق درخواست تخلیه را پیدا کرده و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. در این حالت مستاجر یا متصرف حق دارد نصف حق کسب یا را از موجر دریافت کند.
وی بیان کرد: حق کسب به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
منبع: باشگاه خبرنگاران جوان
اَللهُمَّ صَلِّ عَلی مُحَمَّدٍ وَ آلِ مُحَمَّدٍ وَ عَجِّل فَرَجَهُم وَالعَن اَعدَائَهُم اَجمَعین
